快讯 必看 热点 智慧 焦点 观看 推荐 趣味 百态 即时 精选 要闻 追踪 新事 最新 社会 荐闻 一周 视野 综合 滚动 围观 点击 数据 新知 分享 深度 真相

百态

移动互联网杀不死的房产中介正在变成最赚钱的生意

来源:http://www.hgfx0088.com编辑:漫展网_互联网资讯_科技资讯 人气: 发布时间:2019-06-17
摘要:据接近我爱我家的人士透露,我爱我家并没有放弃自建平台战略,仍在接触一些房产平台,寻求并购交易。从目前的状况看,我爱我家尚不至于有倒向贝壳的迫切需求。但,小栖收到另外一个消息,今年下半年会有另一场战役发起,其中不排除会有大规模的品牌间联合,

  据接近我爱我家的人士透露,我爱我家并没有放弃自建平台战略,仍在接触一些房产平台,寻求并购交易。从目前的状况看,我爱我家尚不至于有倒向贝壳的迫切需求。但,小栖收到另外一个消息,今年下半年会有另一场战役发起,其中不排除会有大规模的品牌间联合,只是攻守双方换位了,贝壳进攻。以4月22日21世纪不动产的倒戈为标志,贝壳、58等房产中介平台之间的战役实际上已经进入另一个阶段,“反贝壳联盟”阵形已乱,目前短暂的宁静并不会持续很久。先说几个判断:1、今年上半年贝壳在反思,思考的贝壳比狂奔的贝壳要可怕;2、房产中介是一门赚钱的生意,现在烧钱也是为了赚钱,它不像ofo这样的领域存在很大不确定性,它的钱是可以算出来的;3、一线城市格局基本已定,未来主要是“蚕食”,大仗在城市组团和二线、资本用脚投票的最后时刻快到了;5、未来单个品牌的力量会被削弱;6、有危机感的企业才能赢;作为竞争对手,小心那些危机感很强的企业,有这些企业在,行业是吃不了安稳饭的。7、房产中介领域如何监管、调控,是个难题。下面主要说贝壳的生意本质:有人说,中介才是房地产行业内最赚钱的领域,从平台到品牌加盟、门店直营,利润率逐级降低,但即使这样,直营模式也可能比苦心经营的开发商利润率要高。以北京为例,2018年北京全年二手房交易15.34万套,成交金额超过7200亿元,其中链家占到约60%的市场份额,按链家收取的标准佣金2.7%的比例计算,每年中介费收入约117亿元,净利润率在20%以上,总额相当于一家中型房企。这还不算链家的金融服务等业务收入。

  在房产中介领域,门店直营是最重的模式,优势是管控强,人效比高,但通常利润率也最低的。品牌加盟是相对轻资产运营的模式,品牌商(如21世纪不动产、德佑)输出管理运营,收取加盟费和交易提成,通常利润率在40%左右。而平台模式利润率最高,甚至可以达到60%以上,平台开放端口给中介品牌,甚至不用自己操作,按月/季/年收取费用。在链家升级到贝壳找房之前,直营品牌、加盟品牌、平台之间井水不犯河水,直营门店利润率低,但单个城市市场占有率高,交易总量大;加盟品牌下沉到二三线城市,虽然单个城市战斗力不强,但活得轻松;平台利润率高,但每年是定量收费的,增长比较线性。各有优缺。但移动互联网兴起之后,房产中介三种模式之间的平衡出现了被打破的可能。例如,房天下(原搜房)开始发展自己的经纪人,从线上往线下门店去切下一层级市场。爱屋吉屋本来可以做线上平台为门店导流的生意,但是它直接介入交易,切掉了中原、链家、我爱我家们的单子。线上平台开始向线下发展去切交易,线下门店模式也开始建立自己的线上导流平台,线上线下交易链条打通的苗头已经出现。所以,贝壳找房CEO彭永东解释链家成立贝壳找房的最直接原因是:(贝壳找房)这件事如果我们不做,迟早会有人做。如果别人抢先一步,就可能会威胁到链家的生存。

  2014年,彭永东火线年,左晖又将链家经纪业务放到链家网之下管控,彭永东实际上成为链家的总负责人。由彭永东牵头,8万以内的车排行榜链家网和链家经纪之间逐渐形成了线上线下一体化的交易链条模式,事先为贝壳找房的上线做了“内部测试”。链家系也由此具备了做平台业务的能力。在2018年4月底上线贝壳找房之前,链家还尝试切入利润率更高的品牌加盟业务,2017年链家成立“中联事业部”,在郑州用“链家”的品牌启动了加盟模式试水。但是数个月之后,因为担心对加盟店的管控能力不够,会影响到“链家”的品牌声誉,2018年1月,链家又重启了德佑作为加盟品牌,两条腿走路,也完成了向品牌加盟模式的布局。到这个阶段,在贝壳找房发布之前,链家系实际上已经具备了通吃直营、加盟、平台三个交易层级的能力。但是,链家最大的威胁一直存在。经过了移动互联网的洗礼之后,国内的消费者整体向线上迁移,尽管房产行业受影响较晚,且作为大宗资产交易,仍然离不开线下签约环节,但是在一定程度上,线上可以掌控购房者流向哪个经纪品牌,因为购房者会首先在互联网上寻找、对比房源信息,以此为基点进入交易流程。如果在链家网之外,有一家平台可以打通线上线下交易怎么办?如果这家平台又联合了竞争对手怎么办?

  虽然58同城、安居客承诺不介入线下交易,我爱我家、中原地产欠缺互联网基因和大刀阔斧的战略革新动力,但并不排除出现一个第三方平台来整合这些零散的经纪品牌,虽然现在多数互联网人还没有发现房产中介实际上比滴滴、ofo、美团等出行、外卖领域赚钱,房产作为低频交易,不太可能像出行那样在短时间内出现流量大爆发,需要慢慢布局,这不符合互联网人“追风口”的特性。但房产中介这门生意足够赚钱,就有足够的吸引力,也会有嗅觉敏锐的资本愿意试一试。经过了爱屋吉屋们的试错之后,已经有电商平台转型走向了交易整合的模式。贝壳找房的模式迟早会出现,做中国的 Zillow,而且比Zillow还赚钱,但是不是链家最先做“贝壳”,就要看创始人们的认知了。据接近左晖的人士分析,左晖不是以传统眼光看中介这门生意的,他认为房产中介的生意本质是信息,房源、客户的信息掌握在谁手里,这些信息的完整度如何,8万以内的车排行榜买卖双方的信息如何匹配,如何快速交易,就是生意的制胜关键。

  也有另一种声音认为,垄断房源,就能垄断交易,产生高利润。所以在链家提出“真房源”之前,中介的逻辑是建立信息壁垒,对外释放的信息越混乱,中介就越容易拿到更高的差价,赚到更多的钱。但是,在左晖不同维度的看法引导下,8万以内的车排行榜链家来搅局了。在同一时间段内,房源和购房者可以被看成是“定量供应”的,谁撮合交易越快,就能拿到更高的市场份额——这个认知,成为链家提出“线年,链家提出了“真房源”,开始了一次“一石二鸟”的进阶。“真房源”不仅仅可以吸引购房者,提高品牌信任度,更重要的是,“真房源”也在链家内部结束了经纪人之间相互欺骗、捂房源的现象。在内部网络上,经纪人可以看到所有房源,可以卖所有房源,好房源不会被某个经纪人捂着吃差价,相反会被争着卖,希望能分一点佣金份额,这样就加快了交易速度。再加上链家的ACN经纪人合作网络,实际上相当于多个经纪人卖同一套房子,而竞争对手们是单兵作战模式,双方一比,链家的成交率就会高很多,在报盘率相近的情况下,链家的报盘成交率高,直接拉升了市场占有率。8万以内的车排行榜更多的成交,让链家有机会挤掉同一片区之内的竞争对手。再加上北京的市场环境和链家2008年之后激进的门店布局,它很快吃下了北京二手房的半壁江山。链家网+ACN的跨门店交易成功之后,向上进一步升级,如果把链家网转换成一个独立平台,把链家内部的跨门店交易扩大到不同经纪品牌之前的联合交易,就形成了贝壳找房的雏形。再加上先走一步的德佑加盟业务,贝壳找房完整的模式实际上横跨了直营、加盟、平台三个层级,8万以内的车排行榜这三个层级的利润率依次升高。现在的贝壳找房,和2011年的链家面临一个相同的局势——短期烧钱,长期非常赚钱。

  而且,和21世纪不动产实际上无法完整监控加盟门店的交易相比,贝壳找房要求入驻品牌必须对自己开放后台,从而保证贝壳可以收取完整的交易费用,入驻品牌的门店无法逃单。实际上,去年开始贝壳找房的入驻品牌就出现过翘单、逃单行为,但被发现并处罚。2019年,贝壳找房在考核目标中又加入了淘汰率指标,要倒逼经纪品牌规范竞争。贝壳找房彭永东在今年4月份的一次采访中表示,自己本来在2019年要定提高平台业务利润的KPI的,但是被左晖否决了,左晖认为越是方向正确的事,前期越要做加法,加大人力和财力的投入去做,不要那么早想挣钱。左晖的逻辑是:先把事情做好,建立护城河,在未来赚钱——在战略上卡住身位。前述接近左晖的人士称,有重要的投资方也在考察贝壳,因为现在放眼往这个非常赚钱的行业里看过去,可投资的企业非常少,你不投贝壳,能投谁呢?58同城?58同城、安居客实际上跟贝壳找房不是一个维度的竞争。姚劲波不想介入线同城是流量思维,是对B端收费的模式。只要中介、经纪人来买端口就可以了,中介行业越分散越好,品牌之间竞争越多,对端口的依赖度就会越大。它不可能介入线下,打破分散的平衡,就是挖掉自己的墙角。但如果贝壳找房会导致垄断和寡头市场,58同城的生意就会差下去,经纪品牌的话语权越大,平台的话语权就会越小,两者是合作关系,更是竞争关系。58同城是依靠品牌主赚钱的,而贝壳找房的模式实际上是降低品牌主的重要性的,58同城和贝壳找房之间的竞争,本质不是C端的流量争夺,而是中小中介品牌的去留问题。

  截至4月底,在贝壳找房上注册的经纪人接近21万人,而国内活跃经纪人的数量超过100万人,超过80万人还在贝壳找房没有到达的地方依赖58同城等平台,前者只是吃下了很小的份额,而且很多经纪品牌会同时使用多家平台。但是,彭永东提出,要在2021年连接100万服务者,当大量B端的人使用贝壳找房,贝壳找房又控制着线同城的收钱来源势必会大幅缩减。当规模效应出现,弱势的平台又会加速衰退。这是58同城担心的,如果行业内出现一个真正的中介联盟怎么办?贝壳找房可能会充当这个联盟的角色,削弱自己的话语权和影响力。从过往的历史看,链家、我爱我家、中原地产曾联合起来反对58同城上调端口费。每当这时,58同城就选择退一步,这个联盟就自动瓦解了。但是,如今贝壳找房正在建立一个有共同利益的交易联盟,58同城没有任何办法。“布局了直营、加盟、平台三层交易之后,贝壳找房会不会形成垄断效应?”在房产中介行业做咨询多年的一位业内人士说,“没有人敢想这个问题。”

版权与免责声明:

凡未注明"稿件来源"的内容均为转载稿,本网转载出于传递更多信息的目的;如转载稿涉及版权问题,请作者联系我们,同时对于用户评论等信息,本网并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性;


本文地址 http://www.hgfx0088.com/a/baitai/20190617/49965.html

转载本站原创文章请注明来源:漫展网_互联网资讯_科技资讯