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楼市进入赢家通吃阶段你选机会还是被套牢?

来源:http://www.hgfx0088.com编辑:漫展网_互联网资讯_科技资讯 人气: 发布时间:2019-06-22
摘要:5月23日,中国社科院发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》给出了2019年全年楼市预测。 2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%。2019年预测住宅预期价格增长7.6%,这是全国平均水平。可以推测部分重点城市价格增长将大幅超过这个预期水平

  5月23日,中国社科院发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》给出了2019年全年楼市预测。

  2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%。2019年预测住宅预期价格增长7.6%,这是全国平均水平。可以推测部分重点城市价格增长将大幅超过这个预期水平。

  5月24日苏州召开“房地产座谈会”,有30余家开发商代表参加。会上制定了苏州全年的调控目标是房地产价格指数“涨幅不超过5%”,这个目标必须完成。

  一个是预期价格增长7.6%,一个是价格指数涨幅不超过5%,表明了两件事:

  可能有人会对社科院这个数据表示怀疑,其实从社科院历史预测看,还是挺准的。

  2019年1-4月,30大中城市商品房成交面积增速快速反弹,1月仅为-11.2%,2月回升至8.3%,3月进一步上升到21.9%,是2016年9月以来的最高单月增速。

  从5月的楼市的表现看,苏州加码调控,合肥调控土拍市场,多个城市因房价过热被预警,市场预期已经转变。

  所以,社科院预测全年预期价格增长7.6%,且部分重点城市涨幅将大幅超过这个预期水平,大概率也是会应验的。

  在《大白楼的市一线声音》,第二季第一期,我说今年小阳春成色不足,所以年底季节性淡季回调幅度很微小。

  那么按照社科院的预测,除了被住建部警示的9个城市之外,绝大多数的一二线城市都还没有完成这个涨幅,所以接下来会有2个月,持续到8月,这些个城市都处在微涨中,个别城市还会因为表现突出,像苏州一样被重点警示。

  1、 设立两个月的观察期(6-7)月,如,限售措施效果不理想,调控会再次加码,拟出台:1)扩大限售范围到科技城、吴江太湖新城、运东、汾湖等区域;2)外地人购房社保年限从1年提高到2年。

  2、 预售备案价不能超过4万,不会考虑项目的具体情况区别对待。单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价。

  “苏州房价暴涨,一房难求,惜售涨价”,是目前大家对苏州楼市的认知,也因此,苏州被警示。

  可真相是什么呢?真相是,苏州占三分之二市场份额的老城区的市场表现的很平静,特别是二手房市场几乎是波澜不惊的。最火的也就个别新区的几个新开盘的限价盘热销而已,价格上涨也就几个个CEO豪宅盘政府发了预售证,价格破了7万而已。

  低价限价盘和高价盘,他们相互刺激着对方。再配合4月以来苏州连出4个地王以及中介的奋力吹嘘。海尔热水器好吗

  4月8日, 吴中区某地块一轮加价就达3.57亿元,未开拍就打破了该板块维持了3年的楼面价最高纪录。

  4月29日,苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍,打破了园区保持十年的记录,成为当地有史以来最高的单价地王。

  从3月开始多个楼盘开盘热销,比如南山维拉在开售前一晚遭遇2000人排队买房;仁恒公园世纪,196套房源也迎来超过3倍的购房者,仅开盘当天就销售7.8亿元;3月18日,三千邑三期千人抢房,万科翡翠公园等项目也在开盘当天遭遇疯抢。

  于是,不明真相的群众开始恐慌,低价限价盘人满为患,在售楼盘纷纷发布各种涨价、取消优惠的信息,更加速了市场恐慌,二手房报价大幅上涨,带看量开始激增。

  但,无论怎样,除了几个限价盘和豪宅CEO,成交量和成交价并没有躁动起来。

  在4、5月份,因楼市太热,海尔热水器好吗房价涨幅过高,连续被住建部重点警示两次的苏州,最火的5月,二手房也不过才上涨了1.33%而已。

  除了2018年12月达到阶段性高位,其它月份均呈现稳中有升的趋势,总体还是稳的。

  有人会说,在2019年4月成交价格同比增长9.76%,相比3月份有比较明显的涨幅。但相比2018年12月,只能叫回归,远称不上暴涨。

  这就是为什么我们说苏州对自己提出的4点要求中,第2点是核心的原因,显然,苏州是非常知道房价涨幅和楼市过热的真相的。可是他说不清,也不能说清。怎么办,所以只好:

  1、 先留2个月的观察期。这算是为市场争取时间吧。如果现在就下狠手真调控,怕楼市会扛不住的。海尔热水器好吗于是就放出一二线楼市调控标配——限售,表个态先。

  2、 以后再批备案价不考虑项目的具体情况区别对待,统统不能超过历史最高价,已经备上去的价格是拉不下来的,只能摁住未来新上市盘,海尔热水器好吗不再创新高,下面的小兄弟们自然也就老实了。

  3、 实在不行,我再放出来2万亩土地,并且我主动调低土地指导价。这句话看似是让市场放心,其实是让开发商安心。

  4、 不管苏州承不承认,开发商积极拍地对它都很重要。虽然上一句是义正言辞的说,政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱。下一句就是,接下来会有大量土地出来,且便宜的。

  那么苏州楼市接下来会怎么走,如果你认为接下来苏州会逐渐冷下来,那就错了。

  苏州也绝不是孤立。就如2016年楼市四小虎是苏州、合肥、郑州、厦门,2017年楼市四小龙是武汉、成都、广州、杭州,2018年是重庆、昆明、贵阳、沈阳延续本轮最后牛市,2019年,也注定要有这么几个城市,他们会是是谁呢?

  过去6个月,楼市已经发生了三次逆转,这背后的逻辑是什么?下半年我们究竟会面对怎样复杂多变的市场环境,是希望机会还是套牢深坑?

  米宅,研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策,用全国视野,去合理配置、规划自己的地产投资。海尔热水器好吗更是地产人的学习课堂,一起成长,一起成为地产极客。《米宅》:MizhaiPlus

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