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住房难免会出现死亡螺旋吗

来源:http://www.hgfx0088.com编辑:漫展网_互联网资讯_科技资讯 人气: 发布时间:2019-10-09
摘要:Amherst Securities Group LP的Laurie Goodman是当今最受尊敬的房地产市场分析师之一。快速浏览劳里古德曼住房危机的人,将发表有关她对住房市场分析的最新文章。 最近,劳瑞(Laurie)在美国住房市场状况大会上作证。她在证词中提供了一份副本,她在2011年9月

  Amherst Securities Group LP的Laurie Goodman是当今最受尊敬的房地产市场分析师之一。快速浏览“劳里古德曼住房危机”的人,将发表有关她对住房市场分析的最新文章。

  最近,劳瑞(Laurie)在美国住房市场状况大会上作证。她在证词中提供了一份副本,她在2011年9月说,如果房价再下跌10%,房地产市场很可能会看到房地产价值下降和由此导致的违约的“死亡螺旋”,因为更多越来越多的房主看到他们的财产价值大大低于抵押贷款所欠的数额。

  她的报告还指出:“现值贷款是贷款违约的主要预测指标。因此,给定财产的价值下降得越多,无论其支付能力如何,借款人违约的可能性就越大。她的分析预测,在未来6年左右的时间里,将会有8到1千万个抵押品赎回权发生。

  2011年年底,劳瑞古德曼(Laurie Goodman)在国会作证后三个月,凯斯席勒(Case-Schiller)于2012年2月28日发布的最新报告显示,仅在2011年第四季度,房价就继续下跌了约3.8%。以这种速度,对于亚特兰大等一些市场来说,仅需花费几个月的不良住房数据即可达到Goodman的10%门槛。

  古德曼在报告中详细指出,还存在着严重的供需问题,并建议政府制定一项计划,向投资者出售大量散装REO房地产,以帮助创造需求并取消抵押品赎回权。财产从政府帐簿中扣除。房利美和房地美正损失数十亿美元的纳税人资金,在成千上万的账单上,必须采取一些措施摆脱已经拥有的REO。

  考虑到古德曼(Goodman)的建议,FHFA制定了批量REO销售计划,目前正在试行一个试点项目。该计划已经确定了几个拥有数百个REO属性的主要城市,这些城市的目标是在数百个或更多的范围内出售给合格的大型投资者。我的家乡佐治亚州亚特兰大恰好在此列表的顶部,目前有572处物业待售。

  2011年12月,凯斯席勒指数(Case-Schiller Index)说,亚特兰大的房价在过去一年中下跌了11.7%。由于这种价格侵蚀,很容易理解为什么亚特兰大将成为REO批量销售目标市场的榜首。

  但是,当要出售单身家庭住宅并要求租用时,物业管理后勤工作令人费解。实际上,从未有过在足够大的街区中管理多个单户住宅以减轻房利美和房地美的REO负担的事情。目前,许多熟悉该计划的亚特兰大投资者之间的共识是,将数十万个现有REO物业转让给私人投资公司将非常困难,即使不是不可能。

  虽然管理一个地方有数百个单位的大型公寓大楼相对容易,但拥有和管理成百上千个单户家庭财产,即使它们都位于相对较小的地理区域,也是完全不同的动物。

  我与该计划交谈过的许多亚特兰大当地投资者都同意,由于目前已配置该程序,该程序可能不会有太多的接受者。确实,合格标准非常高,而事实是大多数单身家庭投资者都是规模较小的企业。该计划不允许较小的投资者参与,而这些较小的投资者占单身家庭出租房地产所有者的绝大多数。

  古德曼还建议房利美和房地美想出一种减记抵押贷款本金的方法,以帮助阻止与高贷款余额和房屋价格下跌有关的违约浪潮。水下借款人的违约可能性更大,因为他们的财产价值持续下降。但是,改写抵押贷款本金遭到抵押贷款和金融业中许多人的反对,他们认为,如果某些借款人认为可以减少抵押贷款余额,他们可能会停止付款。

  最后,拖欠贷款的借款人通过贷款修改或本金削减计划竭力避免或停止房屋止赎,他们发现这一过程非常令人困惑和沮丧。

  有多种联邦和州计划,每个计划都有一套自己的资格要求。而且大多数抵押贷款服务商在帮助借款人了解这些要求方面做得很糟糕。我在这方面有直接的个人经验,因为过去三年来我一直在与数十位抵押赎回权的借款人合作。我可以告诉您,有时候好像是在马上制定规则。

  直到今天,富国银行房屋抵押贷款代表告诉我,最近提交的要求修改贷款的包裹被拒绝了,因为借款人没有在包裹的每一页上签字,甚至没有签名地图和类似的市场分析文件。在处理止赎案件的三年中,这是我第一次被告知,借款人必须对与包裹一起提交的每个单据进行签名,即使这是可比的市场分析或细分图。

  我检查了Wells Fargo的网站,却找不到任何地方列出的特定要求。即使银行确实发布了提交准则,也很难找到它们,并且您与大多数代表交谈时会给您不同的规则和要求。事实证明,该特定抵押是FHA,中国民主促进会不符合我们要求的修改条件。但是威尔斯没有告诉我。我是在其他地方进行研究后发现的。即使借款人已经签署了每份单据,由于其他有关FHA抵押的规定,Wells还是不允许修改该特定抵押。

  劳丽古德曼(Laurie Goodman)对房地产市场数据进行了透彻的分析,并做出了不祥的预测,即另外有8到1千万套房屋被取消赎回权;目前针对单一家庭财产的REO大宗销售计划难以实施,以及使抵押品赎回权的借款人完全困惑的难题之间面对为保护自己的财产而做的事情,似乎避免避免房价持续下跌的希望很小。如果古德曼(Goodman)的评估是正确的,那么我们已经在全国许多受灾最严重的市场上步入了“死亡螺旋”。

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